망포 어반스퀘어 상업용 건축물 공급조건
올해 1월 기준 전국 상가 및 오피스 빌딩 거래는 총 1,452건으로 지난해 12월 대비 26.6% 증가해 2022년 7월 이후 첫 거래량을 기록했다. 물량은 시장 회복에 대한 기대감을 반영한 것으로 판단되어 오늘은 수원 망포 어반스퀘어 모델하우스를 소개하고자 합니다.
시장 침체가 장기화되면서 우려의 목소리도 많았지만, 추세가 점차 따뜻해지고 있다는 점과 앞으로 추가 분석이 더 있다는 점을 염두에 두고 자세한 분석을 살펴보시기 바랍니다. 건축개요에 따르면 해당 부지는 경기도 수원시 영통구 망포동 233-8 일대에 위치한 근린생활시설이다.
연면적은 약 6,000평으로 계획되며, 건물은 지하 3층~지상 8층, 총 203개 객실로 건축될 예정이다. 본 부지가 위치한 영통구는 서울시 동부에 위치하고 있다. 지난해 12월 기준으로 인구 36만3000명, 평균연령이 낮은 젊은 도시다.
삼성디지털시티가 조성되고 주요 계열사가 인근에 위치해 있어 풍부한 근로자와 다수의 대학이 밀집된 생활환경을 조성하고 있습니다. 또한, 신도시나 신도시로 개발된 지역이 많아 젊은이들의 유입이 계속해서 발생하고 있습니다.
도시 내에서 교육열이 높은 지역인 만큼 학군이 잘 갖춰져 있고 사립교육시설도 많다. 따라서 이들 기업이 경쟁력을 가질 수 있는 환경이 조성된 것으로 판단된다. 그럼 본격적으로 입지여건을 분석해 볼까요? 망포 어반스퀘어 상업시설이 들어설 지역은 인근 역세권에 비해 주거인구가 풍부하고, 본사업지 주변으로 아파트 단지가 둘러싸여 있어 수요 집중도가 높은 상업지구 조성 배경을 제공하고 있다. 교통환경을 보면 150m 이내에 버스정류장이 있고 지하철역 3개가 인접해 유동인구가 많다. 도로 활용성이 뛰어나 자동차 접근도 용이하며, GTX와 트램의 붐으로 향후 인구증가도 기대할 수 있습니다. 또한, 학군은 상업지구의 발전에 있어 필수적인 요소이다. 학생, 학부모, 교직원 등 다양한 배경을 가질 수 있기 때문입니다. 이 지역에는 인근 중학교를 포함해 반경 20km 이내에 총 32개 초·중·고교가 밀집돼 있다. 또한, 학원 밀집도가 높은 지역이라 학생들의 왕래가 많습니다. 그러므로 적절한 MD계획을 통해 사교육기관을 개설한다면 경쟁력을 가질 수 있다고 믿습니다. 여기에 생활 인프라 구성을 추가해볼까요? 행정복지관과 도서관이 인접해 있었고, 박지성축구센터도 근처에 위치해 있었다. 이마트 트레이더스와 롯데마트가 인접해 있어 상권의 빠른 활성화를 기대할 수 있고, 기존 쇼핑몰과의 시너지도 기대할 수 있다. 무엇보다 망포 어반스퀘어 사업대상지가 위치한 지역은 대규모 노후 상업시설이 밀집해 있어 최종 수요자가 신축 상업시설 공급에 집중할 수 있다는 점에서 경쟁력이 있다고 판단된다. 특히 수요 형성 분야에서는 특별한 이점이 분명하다고 생각합니다. 이 지역에 APT단지가 밀집되어 있고, 해당 사업지가 중심에 위치해 있어 항아리 상권 형성이 가능할 것으로 판단된다. 유동인구가 많고 개인소비가 많은 역 인근에 위치하기 때문에 입지적 이점이 있고 인근 상권의 수요도 흡수할 수 있다. 반경 2km 이내에 78,000가구가 거주하고 있으며, 계획구역 3, 4, 6과 인접해 있어 향후 대규모 단지가 건설되어 더욱 풍부한 수요기반을 창출할 예정입니다. 또한 앞서 언급한 바와 같이 직장인, 대학생, 교직원 등을 흡수하기 좋은 입지로 여기에 실제 주거수요까지 더해지면 고객 확보에도 어려움이 없을 것으로 판단된다. 또한, 현재 이 지역의 상업단지가 노후화되고 있는 만큼 대규모 신설 상업단지로 고객 유치력을 높일 수 있으며, 노후 상업단지의 주차난이도를 고려하면 넓고 쾌적한 주차공간을 확보할 수 있는 것도 장점이다. 실제로 해당 지역은 지난 2년간 신규 공급이 없었고 수요도 넉넉해 가치 상승 가능성이 있다고 판단된다. 여기에 상권 활성화를 위한 디자인 계획을 더하면 실제 매장을 오픈하고 운영하기에 좋은 환경이 마련될 것이라고 생각한다. 방금 말씀드린 것처럼 망포 어반스퀘어 단지는 넉넉한 주차공간을 계획하고 있으며, 주민 편의를 위해 총 4대의 엘리베이터를 설치하고 있으며, 의료시설 개관을 고려하여 침대형 엘리베이터도 확보하고 있습니다. 높은 층고를 적용하였습니다. 녹지 인프라와 전망을 제공하기 위해 옥상 정원과 라운지 공간이 제공됩니다. 넓은 주차공간과 전기차 충전시설도 마련된다. MD 계획을 보면 소매와 생활, 음식과 외식, 의료와 교육, 헬스케어 등 총 5개 존으로 구성돼 있어 적절해 보인다. 구체적인 업종을 살펴보면 슈퍼마켓, 뷔페, 스크린골프장, 편의점, 대형 패스트푸드점, 세탁소, 약국, 진료소, 학원 등이 적합할 것으로 보인다. 생활밀착형 상권과 핵심임차인을 활용해 상권 활성화가 빠르게 이루어질 수 있는 곳으로 분석된다. 오늘은 망포어반스퀘어 부지를 소개해드렸습니다. 시장 전체가 안정적인 추세를 보이지는 않지만 반등에 대한 기대감은 여전히 존재한다. 비록 작은 변화이지만, 거래량이 늘어나면서 긍정적인 추세를 보이고 있다는 점을 염두에 두고 주의깊게 분석해 보시는 것이 좋을 것 같습니다.