흔하게 매물이 나오지 않는 바다와 접한 귀중한 땅이 부동산 경매에 매물로 나왔습니다. 울산과 인접한 지역인 경주시 양남면 수렴리 계획관리구역에 있는 토지입니다. 행정구역상으로는 경주시에 속하지만 울산 정자고개만 지나면 닿을 수 있다. 주거지역이므로 울산에 편입된 지역입니다. 다양한 용도로 활용이 가능한 매력적인 땅입니다.
2024.6.4 이번이 첫 입찰인데, 감정금액이 상대적으로 저렴해졌기 때문에 많은 관심을 받을 것으로 보인다. 다만 감정금액이 10억원이 넘는 비교적 큰 금액이라는 점이 단점이지만, 실제 입찰에 참여하고 싶은 이들에게는 좋은 기회다. 이번 경매 물건을 면밀히 관찰해 공공부동산법상 가치를 판단하고, 민사집행법상 하자가 있는지 여부를 판단할 예정이다.
1. 부동산 현황 위치 : 경상북도 경주시 양남면 수렴리 246-6 면적 : 701㎡ (212.05평) 용도면적 : 기획관리구역, 성장관리계획구역 랜드마크 : 대지로 : 약 서쪽으로 폭 4~5m 공시지가 : 579,300원(2024.01) 기준) 이용현황 : 건축물이 없는 유휴지 청구금액 : 795,310,741원 채권자 : 중울산농협에서 농협자산관리회사로 양도면적은 약 212평 정도의 적당한 크기이며, 현재는 지상에 건물이 하나도 없는 공터입니다. 부지는 땅이다. 따라서 건축허가 절차가 간편합니다. 또한, 밭이나 산림을 전환할 때 발생하는 농지 전환비용이나 산지 전환비용이 없어 많은 비용을 절약할 수 있습니다. 서쪽으로 폭 4~5m 정도의 도로에 접해 있습니다. 허가에는 문제가 없을 것 같습니다. 토지의 가치를 결정하는데 있어 가장 중요한 용도지역은 계획관리지역과 성장관리계획지역이다. 용도지역에 따라 건물의 종류와 면적이 달라집니다. 비도시 지역에서 가장 중요한 사용 지역입니다. 계획관리지역은 넓고 높은 건물을 지을 수 있는 곳으로 지을 수 있는 건물의 종류가 가장 다양하다. 자세한 내용은 추후 포스팅에서 다루겠습니다. 2. 입지현황 경주시 양남면 수렴리는 행정구역상 경주시에 속하지만 울산 정자언덕을 건너면 바로 갈 수 있는 곳이다. 무룡터널 개통과 도로 개선으로 울산에서 단숨에 갈 수 있는 곳이다. 울산북구청에서 10분거리에 있습니다. 실제로 양남인들은 경주 시내보다 울산에서 더 많은 활동 시간을 보낸다. 경제활동 측면에서 양남은 이미 울산에 편입됐다. 따라서 양남은 울산의 교외 지역으로 판단해야 하며, 교통 및 도로 여건이 좋아지면 더욱 활성화될 것으로 보입니다. 발전가능성이 많은 곳입니다. 양남 관성해수욕장을 따라 바다와 바로 접해 있는 토지입니다. 백사장도 잘 보존되어 있고, 앞에는 해안을 따라 방풍 역할을 하는 작은 소나무 숲이 있다. 울산과 감포를 잇는 간선도로에서 해변 방향으로 약 20m 정도 걸어가면 닿을 수 있다. 바다와 인접해 있고 전망이 좋은 토지는 매매시장에서 흔하게 찾아볼 수 없습니다. 부동산에 가봐도 마찬가지다. 이러한 조건을 갖춘 토지가 부동산 경매에 매물로 나왔다는 소식을 듣고 매우 흥미롭습니다. 3. 권리분석 등록에 문제가 있는지 확인해 보겠습니다. 채권자는 중울산농협이었다가 농협자산관리회사로 변경되었습니다. 처음에는 중울산농협에서 담보대출을 줬는데, 채무자가 갚을 수 없게 되자 담보채권을 농협에 넘겨줬다. 자산운용회사에 넘겨졌습니다. 이른바 NPL채권이 됐다. 경매 신청 당시 청구금액은 7억9531만741원이었다. 이제 지금까지의 연체이자도 포함해서 받아야 할 금액이 늘어났을 텐데요. 등록부 인증 사본에 대한 권리. 살펴보면 저당권, 지상권, 가압류, 압류등기밖에 없습니다. 모두 취소될 수 있습니다. 경매를 통해 취소할 수 없는 권리, 낙찰자가 추가 부담을 부담해야 하는 권리는 없습니다. 권리 분석에는 결함이 없는 것으로 보입니다. 4. 저평가된 토지의 감정가는 1,223,245,000원입니다. m2당 1,745,000원 입니다. 평당 580만원 정도이다. 2021년 9월 30일 11억원에 매입하였습니다. 지가변동 및 주변 호가를 고려하여 매입하였습니다. 다소 보수적인 평가인 것 같습니다. 1차 입찰부터 주목할 필요가 있다. 입지로 볼 때 미래가 밝은 지역입니다. 5. 기획관리 영역, 성장관리 기획영역? 이용지역은 계획관리지역이다. 비도시지역 중 활용도가 가장 높은 지역입니다. 건폐율은 40%, 용적율은 100%입니다. 건폐율 20%, 용적률 80%의 생산관리구역입니다. 보전관리지역, 농림업지역 등에 비해 훨씬 높은 평가를 받는 것은 당연하다. 이는 이들 용도지역에 비해 건물을 더 넓고 높게 지을 수 있다는 뜻이다. 지을 수 있는 건물의 종류도 훨씬 다양해졌습니다. 계획관리지역은 인구가 더 많습니다. 토지수요가 증가함에 따라 주거지로 편입될 예정인 첫 번째 이용지역이다. 울산 강동신도시와 인접한 경주시 양남면은 울산에서 많은 사람들이 이주하는 지역이다. 본 토지는 계획관리구역으로 성장관리계획구역으로 지정되어 있습니다. 성장관리계획지역은 해당 토지를 보다 체계적으로 개발하려는 지자체의 의지가 담긴 지역이다. 주변 환경이 좋아질 것입니다. 체계적인 개발을 위한 규정이 있지만 성장관리계획구역에서는 건폐율 50%, 용적률 125%까지 허용된다. 단순계획관리구역보다 건물을 더 크게 지을 수 있다. 당연히 땅값이 더 높게 평가됩니다. 기획관리구역 중 성장관리기획구역에서는 경치가 바다와 가깝다. 이번 경매의 좋은 품목은 매우 호의적으로 평가될 것입니다. 부동산 시장이 침체된 상황에서 좋은 물건을 저렴하게 구입할 수 있는 좋은 기회이기도 합니다. 첫 입찰부터 적극적인 관심을 기울일 필요가 있다. ※부동산 경매 권리 분석 및 입찰 대행 지원을 제공합니다. 토지의 가치분석도 제공해드립니다. 30년의 경매 경험을 바탕으로 수익성 높은 품목 선정, 수익성 높은 지역 선정 등 맞춤형 컨설팅을 제공해 드리고 있으니, 경매에 대해 궁금하신 점이 있으시면 주저하지 마시고 연락주세요. 언제든지 연락 주시기 바랍니다. 곽성민씨의 35년 인향만리 부동산 경력 이야기 오늘은 울산 인근 경주시 양남면 바다 인근 토지 경매에 대한 권리분석과 가치판단이었습니다.