부동산 시장에서 심리분석이 중요한 이유

주택의 투자생산화가 심화되면서 가격도 주식처럼 등락한다. 요즘 부동산 시장을 둘러보면 상식적으로 이해할 수 없는 불합리한 면이 너무 자주 나타난다. 부동산 시장의 변동성은 불안에 비례합니다. 시장 참여자들의 불안을 건드리면 시장은 완전히 잘못된 방향으로 움직인다. 가장 무서운 것은 공급 부족에 대한 불안감이다. 공급부족의 현실이 압도적일 때가 많습니다. 불안이 너무 높은 상황에서는 여러 가지 규제 조치를 취해도 소용이 없습니다. 심리학을 무시하고 일반적인 분석 방법으로 접근하면 예측이 틀릴 가능성이 높습니다. 부동산 시장을 제대로 읽기 위해서는 심리분석이 매우 중요해졌습니다. 실제로 연구 논문에 따르면 심리가 주택 가격에 큰 영향을 미치는 것으로 나타났습니다. 경남대학교 경제금융학과 전현진 박사의 ‘유동성과 주택가격 기대가 실질 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구'(2020)라는 제목의 논문이 그 예이다. 전 박사팀은 실질M2(광의통화), 실질 가계대출, 과거 주택가격, (미래) 예상 주택가격 변수가 각각 1%씩 오르거나 오를 때 집값이 얼마나 오르는지 분석했다. 모형분석 결과, 4가지 변수 중 주택가격에 가장 큰 영향을 미치는 변수는 주택예상변수였다. 이 변수가 1% 증가하면 주택가격은 0.38% 상승한 것으로 나타났다. 이어 역사적 주택가격(0.36%), 실질가계대출(0.27%), 실질M2(0.26%) 순이었다. 이는 주택시장 참여자들이 미래 주택 가격에 대해 어떻게 기대하는지에 따라 현재 주택 가격이 크게 변동할 수 있음을 보여줍니다. 사실 부동산 시장은 수많은 변수의 앙상블이다. 최근에는 공급이나 실물경제 등의 변수만으로 부동산 시장의 동향을 진단하는 것이 어려워졌습니다. 난이도가 높아졌다고 할 수 있죠. 요즘에는 심리학이 다른 변수만큼 중요합니다. 그 이유는 무엇입니까? “부동산 시장은 심리전이다”, “부동산 시장은 심리전이다”라고 말하는 것 같다. 부동산 시장에서 심리가 이렇게 큰 역할을 하는 것도 시장 구조의 변화에 ​​영향을 미치는 요인인 것 같다. 주택이 투자상품으로 전락하는 현상이다. 즉, 아파트가 ‘집’에서 ‘집’으로 바뀌면서 주식처럼 심리가 주요 변수가 됐다. 요즘 세상은 원하든 원하지 않든 투자의 시대입니다. 우리는 먹는 것, 입는 것보다 투자에 더 많은 시간을 소비합니다. 주택은 단순히 사는 곳이 아닌, 사고 파는 투자의 영역에도 들어섰습니다. 투자시장에는 인간의 불안, 초조, 두려움이 반영됩니다. 그러다 보니 집값이 자주 변동됩니다. ‘변동성 쇼크’의 주요 요인은 시시각각 변하는 인간 심리다. 심리학의 세계는 이성보다는 비합리성이, 합리성보다는 비합리성이 주도하는 곳이다. 특히 부동산 가격이 단기적으로 등락하는 이유는 심리적인 부분이 크다. 단기적으로 가격은 구매자와 판매자 사이의 심리적 게임의 결과로 움직입니다. 가격이 하락한다는 것은 판매자가 구매자로부터 심리적으로 밀려나는 것을 의미하고, 가격이 상승한다는 것은 그 반대를 의미합니다. 가격이 내재가치 이상으로 오르거나 내리면 다른 어떤 요인보다 심리적인 문제가 더 큰 역할을 합니다. 광기의 단계에서는 내재 가치보다 훨씬 더 가치가 높아질 것이고, 공포의 단계에서는 내재 가치보다 훨씬 더 가치가 하락할 것입니다. 흥미로운 점은 심리학은 스스로 움직이는 독립변수가 아닌 다른 변수의 영향을 받는 경우가 많다는 점이다. 예를 들어 매수심리가 살아났다면 부동산 거래 활성화 정책 등 다른 변수가 심리에 영향을 미쳤을 가능성이 높다. 따라서 심리적 변수는 파생변수의 역할을 하기도 하고, 여러 변수를 결합한 총변수가 되기도 한다. 부동산시장에서는 심리가 대표적인 단기 변수이다. 이는 심리학이 쉽게 변할 수 있는 마음 활동의 또 다른 표현이므로 일반적으로 짧은 기간 동안만 지속될 수 있음을 의미합니다. 중장기 부동산 시장의 가격은 심리보다는 펀더멘탈이나 기본적인 시장가치에 의해 결정된다. 변동하는 부동산 시장을 제대로 이해하기 위해서는 시장 참여자들의 심리를 읽을 필요가 있다. 심리학은 시장을 움직이는 ‘돈의 주인’의 마음이다. 그 마음은 내 마음이 아닌 다른 사람의 마음일 것이다. 나와 가까운 사람들이 미래 주택 가격에 대해 ‘생각’하는 것은 무엇인지 ‘생각’하는 것부터 시작해보자.